本篇为联邦预算案发布后的《税改特别篇》。继5月12日预算案公布资本利得税(CGT)与负扣税改革方案后，6月23日绿党正式表态在参议院予以支持，相关法案的通过已基本成为定局 — 市场长期讨论的澳洲税改，正由政策辩论转入落地执行阶段。
本轮**澳洲负扣税（negative gearing）**改革并非简单调整税率，而是重新定义不同资产的税后回报与政策激励。随着CGT优惠收窄、房产税收激励弱化，以及养老金和高净值投资规则调整，依赖资本增值和税收优惠的投资模式吸引力下降；现金流稳定、政策支持明确及生产性资产的相对配置价值提升，长期资本有望逐步向新建住房、基础设施、高股息资产及创新企业等方向配置。
从澳大利亚整体房地产市场来看，负扣税长期是投资性房产吸引力的核心支柱之一。此次改革收紧相关优惠后，市场普遍预期投资者对既有住宅的配置热度将有所降温，而政策明确支持的新建住房、基础设施类资产则可能获得更多资本关注。这一结构性转变，对于长期依赖负扣税策略进行房产投资的群体而言，意味着投资逻辑需要重新审视。（详见W&G Lawyers对2026预算案税改内容的解读）
我们认为，资产配置的核心仍然是”投什么资产”，优质资产始终决定长期收益；而在本轮澳洲税改背景下，”用什么结构持有”正成为短中期同样重要的决策维度。鉴于多数条款将自2027年7月起分阶段生效，且过渡窗口有限，提前开展资产结构审查、CGT规划及流动性安排，有助于在不改变长期投资方向的前提下提升税务效率与资产配置韧性。
本篇将依次梳理改革的背景动因、具体内容、潜在影响与相应的应对策略，为您在新税制下优化资产配置提供专业的参考。
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