5月12日，联邦财长查尔默斯将宣读本届政府最重要的一份预算。过去几年的住房预算，落地的不过是几个补贴项目，对大多数人的实际处境毫无影响。这次不一样——讨论的是自1999年以来从未真正动过的那块基石：资本利得税折扣（CGT折扣）制度和负扣税制度。动它们，就是在动整个市场的利益格局。无论你是投资者、正在攒首付的年轻人，还是为租金发愁的租客，这次都躲不开。
01
问题的根源
1999年，霍华德政府把CGT的计算方式改了：持有资产超过一年，卖出时的应税增值直接打五折；再加上负扣税政策，投资房每年亏多少，可以直接从工资收入里扣税，变相减少了本来应该缴纳的税款。两个政策叠在一起，持有期间的亏损由税收减免变相兜底，卖出时的增值只缴一半的税。这套组合让大量资金开始涌入房产市场，房价从此跟收入脱钩。1999年之前，全国房价大约是年均收入的四倍，普通人努力几年还有机会上车。现在这个数字超过了八倍，很多人努力一辈子也买不起。
这个制度每年让政府少收超过200亿澳元的税收，有九成以税收减免的形式流向了本来就最有钱的那群人。
结果是，这套制度运行了二十七年，把住房从居住需求变成了最优税务工具。它制造了一条越来越深的裂缝：资产持有者靠增值越来越富，靠工资收入的年轻一代却越来越难以进入市场。同一个国家、同一套税制，给了不同年代的人截然不同的财富积累路径。查尔默斯把这次预算定性为纠正“代际公平”。说白了，就是这套税制让起跑线不平等了，这次预算要试着把它拉平。
02
预算要动什么
这次预算在住房政策上的核心，是同时推进两件事：动税制、补供应。这两件事的改革力度和政策设计质量，决定了最终是真正的结构性改革，还是一次代价转移。
CGT折扣和负扣税：
改革力度可能超出市场早前预期。
外界讨论的改革方案，从温和到激进大致有三个版本：最温和的是把CGT折扣从50%削至33%或25%，负扣税限额两处；更进一步的是彻底废除负扣税，同步削减CGT折扣；最激进的是完全回归1999年前的通胀调整法，即只对剔除通胀后的真实增值征税，适用范围覆盖所有资产类别，包括股票。
根据联邦银行的预算前景分析及媒体报道，政府倾向的方向已经不是第一个温和版本，而是后两者的组合，即负扣税全面废除，CGT折扣回归通胀调整法并覆盖所有资产类别。但查尔默斯本人截至发稿仍未正式确认任何方案，称“部分考量还没有结论”。
AFR报道了一个值得警惕的过渡机制细节：政府考虑的方案不是简单地“以合同签署日期为界”一刀切，而是按持有时间比例分段计税——政策实施前的增值适用旧规则，实施后的增值按新规计算。这意味着持有时间越长的存量投资房，实际税负可能越重，没有所谓的“提前签合同就万事大吉”。
工党在众议院拥有多数席位，但参议院必须依赖绿党配合才能完成立法。绿党的态度，可能决定最终政策的走向。当前绿党的公开立场是全面废除CGT折扣和负扣税，不设任何豁免。AMPLIFY的民调显示三分之二澳大利亚人支持改革，政治上推得动。工党要拿到绿党的票，就需要向更激进的方向靠拢。因此澳财推测，最终的改革方案大概率比查尔默斯公开表述的更激进。
供给侧的政策框架，
卡在一个关键断层上
这次预算的供给侧政策框架，主要在四条线上同步推进，但每一条线上都存在真实的执行约束。
第一条线是Build to Rent政策，作为改变供应结构的新工具。工党去年完成Build to Rent立法，将外国机构投资者适用的预提税从30%降至15%，配套土地税优惠，目标引入约八万套带五年租期保障的出租房源。大型机构以规模化运营降低成本，不依赖负扣税和CGT折扣支撑回报，提供更稳定的长期出租保障。但这条线的执行问题在于规模和时间，八万套的目标需要多年才能实现，今年的缺口又该怎么填补？
第二条线是基础设施配套，作为当前供应侧最快能释放的存量。UDIA的分析显示，全国40%已划定住宅用途的土地因环境或基础设施障碍无法开发，其中33%卡在水、电、路等基本配套的缺失上，弥补这个缺口需要约160亿澳元。政府已通过国家住房基础设施专项基金（NHIF）提供配套资金，但资金规模与实际缺口差距悬殊。这些已获批、等待动工的项目能否真正释放，直接取决于这次预算的实际投入力度。
第三、四条线是推进规划审批提速和建筑劳动力提升。2024-25年间全国住房竣工数量比国家住房协议目标少了约67,000套。联邦与州级”一站式”审批改革配套拨款4,500万澳元，但效果需要以年为单位才能传导到竣工数字上。建筑工人缺口约90,000人，培训周期以年计，短期内能够补充的产能非常有限。
规划研究院在最新报告中点出了核心问题：规划系统正在改善，但大量已批准项目无法进入施工阶段。瓶颈已经从审批端移到了成本端。在建筑成本仍然高企、劳动力持续短缺的环境下，即便规划审批再提速，项目的可行性依然是最终决定供应能否落地的变量。
03
你是哪一类人，
这次改革对你的影响是什么？
房产投资者
短期内面对的是资产策略的重新定价。如果CGT 折扣收窄、负扣税废除，高杠杆、低租金回报、依赖资本增值的投资模型受到的冲击最大。持有三套以上投资房、且以存量房为主的投资者，需要认真重新审视持有成本和退出时机。
值得关注的是，如果改革对新建住宅保留差别化的税收优惠，资金可能从存量房转向新建房，这对打算转型新建项目的投资者是一个机会窗口。在预算公布之前，如果有计划出售存量投资房，合同签署日期是一个关键变量。但要注意，如果最终采用的过渡机制是前文提到的按持有时间分段计税，合同日期的保护作用会大打折扣。在方案最终确认前，建议尽快与税务顾问确认自己的处境。
首次置业者
投资者税收优惠收窄，理论上会减少你在存量房市场上的直接竞争压力。根据Grattan Institute的模型估算，改革落地后全国房价大概会跌2%左右。这点跌幅对首次买房的人帮助有限，够不着首付门槛的本质变化。真正能让首次置业者受益的，是后续有没有足够多的新房进入市场。光减少投资者、不增加供应，房价的下行空间非常有限。
租客
租客是这次改革里处境最复杂的一群人。澳大利亚90%以上的出租房由私人投资者提供，如果改革让投资者退出，政府的社会住房根本来不及填补，会导致租金变得更高。新西兰2021年做过类似改革，不少区域出租房源明显减少、租金上涨，改革四年内被新政府撤销。澳大利亚不一定会走到同一结局，但风险是真实的。
联邦租金补助过去两年已累计提高超过45%，但单身租户每双周最高领取联邦租金补助约215澳元，折合每周不到110块，而全国平均周租金已超过600澳元，缺口巨大。这次预算在租金补助上的力度，将直接决定最脆弱的租户能否撑过改革过渡期。
04
分析建议
澳财认为，这次的改革基本确定会发生，力度很可能超预期。但现有所有政策选项，都没有触达危机最核心的问题：建造成本。
过去五年，澳大利亚的住宅建筑成本累计上涨超过40%。材料价格、劳动力成本、合规要求、保险费用，每一项都在推高开发商的项目底线。结果是，一个项目拿到了批文、有了资金、也有买家，但算下来根本无法盈利，只能搁置。
2023年政府定下的五年建120万套的目标，目前预计完成率只有78%，审批端正在改善，但成本端几乎没有被触及。CGT改革预计带来数百亿澳元的新增财政收入，但这笔钱用到哪里决定了改革的真实质量。如果不能系统性地降低建造成本——无论是通过基础设施补贴降低开发商的前期投入，还是通过工业化建造、模块化住房来突破劳动力瓶颈——供给侧的所有政策框架都只是在解决表层问题。审批更快了，但盖不起；投资者被赶走了，但建商也进不来。
这里还有一个更深层的结构性问题：这次改革在需求侧和供给侧之间制造了一个危险的时间差。税改的效果是即时的：投资者退出，出租供应随之收缩；但供给侧的修复是滞后的：Build to Rent需要三到五年才能形成规模，建筑产能缺口不是一两年能补上的，建造成本的系统性下降更是没有任何政策线在真正触及。 在这个时间差窗口内，最可能发生的是出租供应收缩和租金上涨并存。过渡期里受伤最深的，不是投资者，而是那些政策本来想要帮助的人——租客，尤其是低收入租客。
真正的风险不是改革失败，而是改革成功了，但代价由错误的人承担。预算案公布后，盯住这两个信号：
第一，新建住宅是否获得差别化处理。如果改革对新建房产保留更优惠的税率，说明政府在试图引导投资需求从存量房转向新建房，这对出租供应的冲击相对可控。
第二，新增税收有多少真正流向了降低建造成本。不是流向审批提速，不是流向补贴买家，而是直接降低开发商从地基建到竣工的实际成本。这才是供给侧断层能否打通的核心变量。
如果这两个信号都是正面的，这次预算值得被称为结构性改革。如果只有税改、没有成本侧的配套，本质上是一次财政增收，住房危机会继续，只是承担代价的人换了。
这将是澳大利亚住房政策二十七年来最重要的一次押注。
而住房，只是这次预算案的开始。
从CGT与负扣税，到租金补贴、财政支出，再到税收结构与资产价格，5月12日这份预算案，影响的远不只是房地产，而是未来几年澳洲整个财富分配与经济路径。
很多变化，可能都会比市场原本预期得更大。
5月14日，澳财将举行《2026-27财年澳大利亚联邦预算案》线上深度解读。我们会从税收政策、住房市场、生活成本、医疗养老，到经济与投资几个核心维度，系统拆解这次预算案真正的影响。
这次预算，与你的收入、资产以及未来的投资环境，都直接相关。
更重要的是，我们不仅会解读政策本身，也会进一步拆解：
👉 哪些行业会受影响？
👉 哪些资产会被重新定价？
👉 哪些变化背后，正在出现新的投资机会？
作者：Jessica
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