历史验证：降息推升涨幅，加息仅放缓增速
城市分化显著：中型城市存在逆周期表现
总结：5%利率红线与投资策略再平衡
当澳大利亚央行开启连续降息通道，悉尼、墨尔本、布里斯班等主要城市房价同步迎来上涨行情。
最新数据显示，近期澳大利亚主要城市房价持续攀升。这一现象与澳大利亚央行近期的降息政策存在潜在关联，但市场争议聚焦于：利率变动是否必然主导房价涨跌？
我们调研选取悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯及阿德莱德等人口超百万的城市作为样本，结合历史数据与市场结构进行综合分析后发现，利率与房价之间存在较为直接的负相关关系。
具体而言，当利率下降时，澳洲房价上涨速度往往会加快；而利率上升虽可能抑制房价涨幅，但并不必然导致房价下跌，更多表现为对房价增速的阻滞与放缓。
根据测算，仅当央行利率超过5%时，房贷成本飙升将显著压制市场活力，而低于这一水平时，房价对利率变动的敏感度呈现差异化特征。
值得关注的是，澳大利亚人口超500万的核心城市（如悉尼与墨尔本）的房价走势，与布里斯班、珀斯、阿德莱德等区域城市存在显著差异，以下结合具体数据进一步说明。
01
历史验证：
降息推升涨幅，加息仅放缓增速
回溯21世纪以来澳洲央行七次完整利率周期（剔除本轮刚启动的降息周期），数据揭示关键规律：降息周期内房价增幅普遍高于加息周期，但加息并未改变房价长期上涨趋势。
若加息周期延长至1-2年以上，房价仍保持年均1%左右的缓慢增长，这与澳洲房地产数十年的大周期上行趋势一致。市场逻辑在于，加息主要通过增加还贷压力延缓房价涨幅，而非直接引发下跌。
而这一机制在高利率环境下尤为明显。在澳大利亚上一次的加息周期中，当央行利率突破4%时，澳洲房价已显现疲软迹象，而当利率触及5%警戒线，房贷利率或攀升至6%-7%，可能抑制居民购房能力，此时房价长期涨幅才会出现明显受限。
02
城市分化显著：
中型城市存在逆周期表现
在城市房价方面，不同规模城市间存在显著分化特征。悉尼与墨尔本作为人口超500万的核心城市，其房价波动模式与布里斯班、珀斯、阿德莱德形成鲜明对比。
首先，不管是加息周期还是降息周期，这五座城市的平均房价都是上涨的。不过，在降息周期中，前两者房价涨幅明显提升，而后者涨幅相对较低；但在加息周期中，悉尼与墨尔本房价增速急剧下滑，其他三城恰恰相反，表现出逆周期特征，加息时房价增速高于降息周期。
这种分化可能与市场供需的结构性差异有关，当利率上行时，悉尼、墨尔本的高房价迫使购房者转向可负担性更强的中型城市，推升后者房价；而降息周期中，低利率刺激资金涌入核心城市，强化其资产增值效应。
值得注意的是，悉尼、墨尔本房地产市场占全澳比重超六成，直接决定全国房价指数走势，而中型城市的“抗周期”特性，实则反映了高利率环境下的购房需求外溢效应。
我们也期待生活在这些城市的读者能分享您的观察与见解，探讨为何布里斯班、佩斯、阿德莱德的房价表现与悉尼、墨尔本存在显著差异。
03
总结：
5%利率红线与投资策略再平衡
综合历史数据与城市差异分析，澳大利亚房价与利率呈负相关，利率下降时澳洲房价更易上涨，利率上涨时房价表现疲软，且当央行利率超过5%时，房地产市场整体表现趋弱。
而悉尼、墨尔本与其他城市的房价分化现象，反映出城市规模、房价可负担性等因素对市场的复杂影响。
对于投资者而言，需关注城市能级差异带来的机会分化。超大型城市在降息周期中具备更高弹性，但需警惕加息周期的回调风险；中型城市则在利率上行阶段展现出防御属性，可负担性优势或支撑其房价韧性。
作者：魏睿昊
编辑：Ruyi，Katherine
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