澳洲房地产市场回暖，租赁市场持续升温
降息=房价上涨？
审批效率低下，房屋供应滞后刺激价格上涨？
独立住宅（House）和公寓（Unit）价格变化差异明显
大选局势下，移民政策的改变将会如何影响房价
澳洲五月大选，两党住房政策将如何影响房价
引言
澳洲央行 2025 年 2 月宣布降息 25 个基点至 4.10%，正式拉开降息周期序幕，澳洲房产市场也受到相应的影响。
有意思的是，降息过后公布的最新澳洲地产数据显示，澳洲的房价已开始出现反弹——CoreLogic 数据显示，墨尔本房价率先反弹 0.4%，终结连续 18 个月的下跌趋势，成为全国环比增长幅度最高的首府城市。
然而，降息就一定推动房价持续上涨吗？又或者只是短期修正？
当降息周期遇上大选，当政策转向遇上供需压力，2025年的澳洲房价注定充满戏剧性。本文将从供需关系、移民政策、租赁市场压力及即将到来的2025年澳洲大选四大维度，深度解析 2025 年澳洲房市走势。
01
房地产市场回暖，
租赁市场持续升温
2025年2月，澳大利亚住宅价格环比上涨0.3%，同比增长3.8%，显示市场情绪回暖，购房需求恢复。其中，墨尔本房价环比上涨0.4%，成为全国涨幅最高的城市，也是其自2024年持续下跌后的首次反弹，标志墨尔本市场可能进入新周期。
墨尔本房价的回升，一方面反映了市场对融资成本下降的迅速反应，另一方面也凸显了该城市此前调整幅度较大，当前价格更具吸引力，刺激了购房者入市。
图：澳洲主要城市房价的指数变化
（来源：CoreLogic）
图：墨尔本房价变化
（来源：CoreLogic）
与此同时，租赁市场也在持续升温。根据SQM数据显示，澳洲首府城市租金同比上涨1.6%，反映出住房需求的稳健回升。然而，澳洲整体租金水平同比下降0.5%，表明部分地区因人口流动性较低导致租赁市场承压。
02
降息=房价上涨？
降息后对购房者最直接的影响是房贷成本的降低，使得购房者的偿还能力提高。房贷利率的下降将减少月供压力，从而刺激市场需求。对于投资者而言，降息不仅降低了融资成本，也使储蓄回报减少，这可能促使更多投资者转向房地产市场以寻求更高回报。
然而，澳大利亚自住房市场的贷款比例并不高（约33%，ABS 2022年数据），这意味着贷款成本并不是影响购房需求的唯一关键因素。房价还受到经济增长、人口变化、政府政策和房屋供应等多重因素的共同作用。
图：澳洲现金利率和房价变化对比图
（来源：澳洲储备银行, PropTrack，Boman Group）
03
审批效率低下，
房屋供应滞后刺激价格上涨？
尽管2025 年初住宅批准量有所回升，澳洲房地产市场仍面临严重的供应不足。澳洲统计局数据显示，2025 年 1 月全国住宅建筑批准量达 16,579 套，环比增长 6.3%，同比增长 21.7%。然而，由于建筑成本上升和供应链限制，新房交付速度滞后，澳大利亚建筑协会数据显示，新建住宅的平均审批周期从 9 个月延长至 12.7 个月，若审批效率未能改善，未来住房短缺可能超过 32.5 万套，导致市场库存紧张，供需失衡加剧，进一步推高房价。
图：澳洲批准的住宅单元数量
（来源：澳大利亚统计局）
04
独立住宅（House）和公寓（Unit）价格变化差异明显
独立住宅市场：
截至 2025 年，澳大利亚独立住宅市场呈现区域分化，整体房价同比上涨，2月份环比霍巴特地区以0.6%领先，墨尔本0.4%紧随其后，这主要是由于供需失衡和较低的房价吸引力大。
2025 年的降息将推动独立住宅价格进入新一轮增长周期。然而，作为一个典型的移民国家，不同城市房价增速和幅度还会受到移民政策和大选的影响。
图：澳洲各城市独立住宅2月价格变化
（来源：CoreLogic, Boman Group）
公寓市场：
截至 2025 年 2 月，澳大利亚公寓市场呈现温和增长态势。同样，公寓市场区域分化也十分明显，珀斯（约1.2%）、阿德莱德、布里斯班涨幅领先，而达尔文、霍巴特公寓价格环比下降，整体市场回暖但表现不均衡。悉尼和墨尔本涨幅较低的原因是留学生和技术移民较多，短期内购房需求没有完全体现，且公寓供给充足，供需平衡在降息后没有完全被打破。
图：澳洲各城市公寓价格变化2025.2
（来源：CoreLogic, Boman Group）
05
大选局势下，
移民政策的改变将会如何影响房价
抛开降息因素的影响，两党政策的变化也会直接影响房价。自 2021 年起，澳洲移民数量显著回升，特别是技术类和家庭类移民的增加，加速了购房需求与租赁市场的繁荣，使主要城市的住房竞争更加激烈。
据澳大利亚统计局预测，2025 年移民人口将持续增长，住房需求压力将继续增大。
图：澳洲移民数量趋势图
（来源：澳大利亚统计局）
然而，不同类型的签证会影响不同房屋类型的价格变化。澳洲统计局数据显示，技术类和家庭类永久签证持续增长（10.5%），购房需求被直接推高。相比之下，临时签证（学生签证和工作假期签证）在23-24年减少了91.8%，这可能导致短期租赁市场降温，部分地区租金增速放缓。但技术移民和家庭移民的增长将长期支撑住房需求，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等移民聚集城市，推动房价稳定上涨。
图：2018-2024澳洲签证类型数量统计
（来源：澳大利亚统计局）
06
澳洲五月大选，
两党住房政策将如何影响房价
工党政策：
短期市场承压，长期供应改善
外国购房者禁令：加强对海外居民的购房限制，遏制海外投资者推高房价。
增加住房供应：投入 100 亿澳元建设3 万套可负担住房，并通过“住房加速器计划”在五年内新增 120 万套住房。
优化审批流程：简化土地使用许可，加快审批，提高住房开发效率。
首次购房者支持：扩大“首次购房者担保计划”，提供更灵活的贷款条件和补贴，同时增加低收入租户补助。
高移民政策：维持技术移民和留学生引入，支撑大城市住房需求，但可能加剧租赁市场压力，提高房价。
影响：房价涨幅受限，租金可能持续上涨
短期内房价可能上涨，但随着大规模住房供应计划推进，长期涨幅可能受到抑制。然而，由于房屋审批和建设存在滞后性，短期内市场供需仍然紧张，尤其是高移民政策将持续推高租赁需求，导致租金可能继续上涨，特别是在悉尼、墨尔本等人口流入较多的城市。
自由党政策：
短期需求下降，长期市场调控
限制移民：拟将年度移民配额从 19 万降至 14 万，并限制临时签证持有者（包括留学生）购买二手房，以减少需求增长。
税收改革：更倾向于减税而非购房补贴，调整房产税、资本利得税，以降低开发商和投资者成本，促进住房建设。
影响：房价增速放缓甚至回调，租金可能趋稳或下降
住房需求减少，尤其是收紧移民政策将减少购房者和租房者数量，抑制市场活跃度。房价增速可能明显放缓，甚至在高移民依赖城市出现回调。与此同时，租赁需求下降，租金涨幅可能趋缓，部分地区租金可能出现回落，缓解当前租赁市场的压力。
总结
降息无疑为市场带来短期活力，但房价上涨的核心驱动力仍取决于供需关系。尽管工党的供应政策在长期有望稳定房价，但短期内审批滞后、建筑成本上升，可能使供不应求的情况持续，导致房价阶段性上涨。而自由党的移民收紧政策可能缓解住房需求，短期内对房价增长构成压力，但也可能影响经济增长和市场流动性。
在降息周期和政策博弈的双重作用下，2025年房市或将呈现短期回暖、区域分化的趋势，租赁市场仍将承压。分析未来房价走势最大的影响需关注政策走向，审慎布局。
作者：Catherine
编辑：Suki
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