首席说 | 澳洲这次预算案，真正“受害者”，可能不是房地产

这次税改，

真正受伤的可能不是房地产

预算案公布之后，市场讨论最多的，是房地产税改。因为CGT资本利得税机制调整，以及负扣税规则收紧，看起来都在直接针对房地产投资。很多人因此认为，澳洲政府正在“打击房地产”。

但如果仔细研究这次税改背后的逻辑，会发现，真正受影响最大的，可能并不完全是房地产。甚至有一种资产，受到的冲击可能比房地产更大，那就是高增长股票与高增长股权资产。

原因在于，这次新的CGT规则里，一个非常关键的变化是引入了“通胀指数化”。也就是说，未来真正被征税的，不再是全部资本增值，而是跑赢通胀的那部分收益。

这意味着，如果一种资产长期增长速度并不算特别高，同时还能持续产生现金流或分红，那么它受到的实际影响，可能没有市场想象中那么大。房地产就是典型例子。假设长期房地产资本增值为7%，而长期通胀维持在3%，那么真正被纳入征税的，其实只有4%。

但对于那些高增长科技股、晚期PE/VC股权，以及主要依赖资本增值而不分红的资产，情况就完全不同。因为它们的大部分收益，本质上都来自资本增值。增长越快，未来需要被征税的部分可能就越大。

所以从长期来看，这次税改真正影响的，可能不仅仅是房地产。它甚至可能会改变未来澳洲资本市场对于“高增长资产”的定价逻辑。

NDIS削减背后，

真正扩张的是“国家安全”

这次预算案另一个非常重要的变化，是NDIS正式进入控支周期。很多人看到的是，政府开始削减NDIS支出增长。但更值得关注的，其实是这些钱，最后流向了哪里。

答案是：国家安全。

而这里的“国家安全”，并不只是传统意义上的国防。它还包括能源安全、燃料储备、电网与基建、制造业、供应链韧性，以及AI与网络安全。

过去几年全球地缘政治与供应链危机之后，澳洲越来越意识到，未来真正重要的，已经不只是效率，而是韧性与长期能力。

所以这次预算案里，一个非常明显的趋势开始出现：财政资源，正在从“福利扩张”，转向“国家能力建设”。

未来几年，政府重点支持的方向，很可能会越来越集中在国防、能源、AI、制造业、基建以及关键资源等领域。而这背后，其实也意味着，澳洲未来的产业格局与资本流向，正在发生变化。

明天下午，我们会做一次更深入的预算案解读。

今天我们只讨论了预算案里两个最核心的方向。但真正复杂的问题，其实现在才刚刚开始。

很多政策，表面上看只是“减税”或“补贴”，但背后影响的，往往是更深层的经济逻辑。

有些政策，看起来是在减税，实际影响的却是资产价格；

有些政策，看起来是在控制财政支出，但背后改变的，其实是未来澳洲财政资源的分配方向；

还有一些看似缓解生活成本的措施，最终影响的，可能是未来几年的通胀、利率以及整体经济环境。

而这些变化，最终都会逐步传导到每一个人的收入、资产、房贷、租金以及未来的投资环境之中。

这周四，澳财将举行《2026–27财年澳大利亚联邦预算案》线上深度解读。

我们会从税收、房地产、生活成本、福利、国防以及投资与资产配置等几个核心维度，系统拆解这次预算案背后，澳洲真正的方向变化，以及财政资源未来将流向哪里。