表面矛盾：利率维持高位，但房价继续上行
租金创纪录上涨：真实需求比想象中更强劲
这轮上涨的“结构性特征”：不是全面复苏，而是两类人托住了市场
公寓正在迎来久违的复苏（尤其是墨尔本）
房价上涨，但购房压力也在加重
我对这轮上涨的判断
房价涨得稳，不代表风险小
最近几个月，澳洲房地产市场出现了一个让很多人都感到意外的现象——利率高企、政策按兵不动，但房价却重新开始上涨。
根据 最新数据，截至 2025 年 10 月的一年里
全国房价上涨6.1%；
所有首府城市全部转涨；
区域城市涨得更快，达到 7.5%；
达尔文（+15.4%）、布里斯班（+10.8%）、珀斯（+9.4%）领涨全国。
很多朋友问我：“利率还这么高，为什么房价反而更坚挺了？”
这是一个非常典型的“表面逻辑失效”的场景：按理论，高利率应该压制房价，但这轮行情却反着走。
今天，我想用最直白的方式，带你从宏观环境、底层供需、人口结构，到购房人群变化，完整拆解这轮上涨背后的真正逻辑。
01
表面矛盾：
利率维持高位，
但房价继续上行
澳洲央行（RBA）过去几个月连续维持利率不变，现金利率依旧在高位。
根据官方数据：
可变自住房贷利率约5.51%；
投资房贷利率约5.69%；
即便是固定利率贷款，大多也保持在 5—6% 区间。
按常理说，房贷利率处在 5%–6% 的高位，借钱买房变贵了，房价应该降才对。但这次市场却反着走——房价继续上涨，让很多人感到困惑。
这里的关键在于：
货币政策的滞后效应正在显现
今年上半年，央行连续降息。但房价不是今天降息、明天上涨。房地产市场的反应通常要滞后 6–12 个月。
现在我们已经能清楚看到这种滞后效应开始显现：一方面，四大行同步下调房贷利率，借钱成本确实在下降；另一方面，房贷批复量明显回升，需求重新进入市场；与此同时，房价在下半年开始全面回暖。
这就是货币政策的典型滞后结构——政策先动，市场后动。
每次降息，四大行均同步
将其浮动房贷利率下调0.25个百分点
供应端持续偏弱
在这轮房价持续坚挺的背后，我认为最核心、也最容易被忽视的因素，就是供应端长期偏弱。
下图展示的是 澳大利亚全国新房开工量的趋势（Trend）与季节调整后的数据（Seasonally Adjusted）。这是判断房屋供应端状况的核心指标。
从图中可以看到两个关键趋势：
澳洲新房开工量过去几年经历了“先猛涨、再下滑、现在小幅修复”的走势。疫情补贴曾在 2021 年推高开工量，但补贴结束后迅速跌回低点，至今都未恢复到正常水平。
根据ABS数据：2025 年 6 月新房开工量 45,156 套，同比下降 4.4%。这进一步证明供应端仍然很弱。
从房地产市场的角度来看，这种持续性的偏弱供应，会导致两个后果：
第一，市场的修复速度远慢于人口增长速度。
移民回流、租赁需求飙升，但新房建设不增反降，这意味着新增住房的缺口在不断扩大。
第二，“供给不足”与“需求回暖”叠加，是房价在高利率环境下仍能保持上行的关键解释。
换句话说，不是需求过热推动房价，也不是资本炒作，而是可供选择的房子实在太少。
因此，当我们看到澳洲房价在高利率环境下依然坚挺时，不能只看金融端的变化，更要关注供给端的结构性问题。在我看来，新房供应的长期偏弱，已经成为支撑房价的底层力量之一，并且这种力量在短期内没有被扭转的迹象。
02
租金创纪录上涨：
真实需求比想象中更强劲
在判断澳洲房地产市场的真实需求强弱时，我通常不会从房价开始看，而是先看租金。因为租金比房价更能直接反映供需是否紧张——而这轮的租金走势，给了我们一个非常强烈的信号。
这张图显示的是 2020 年第二季度到 2025 年第三季度，澳大利亚各首府城市的**租金消费者价格指数（Rent CPI）**走势。
从图中，我看到一个非常关键的信号——从 2020 年到 2025 年，全澳范围内的租金一直在涨，而且每一个首府城市都没有例外。更值得注意的是，涨幅最明显的城市，比如达尔文、布里斯班和珀斯，恰恰也是这一轮房价涨幅领先的区域。
这说明什么？
说明这不是资本驱动的泡沫，也不是情绪炒作，而是实实在在的需求推动。
五年持续上涨的租金，已经把住房市场的真实供需关系暴露得非常清楚——房子确实不够，租房市场的紧张最终必然会传导到房价。
那为什么需求这么强？
原因在于——澳洲人口正在快速增长，而且增长最快的部分来自移民。
下图展示的是澳大利亚自 2005 年以来，年度人口增长的构成，分为三条曲线：
Total growth（总人口增长）——浅蓝色
Natural increase（自然增长，出生−死亡）——深蓝线
Net overseas migration（净海外移民）——橙线
从图里可以观察到三大关键趋势：
1、净海外移民长期是推动澳洲人口增长的最主要力量
自然增长（出生减死亡）这条深蓝线基本稳定在 10万左右，波动不大；但橙色的“净海外移民”一直在 15万—30万+ 区间波动，是主力驱动。
2、2021 年YQ期间移民断崖式下降，但之后强势反弹
2021 年移民短暂跌入负值（边境关闭）；
2022–2023年快速反弹到历史最高（约50万）；
2025年逐步回落，但依然处于高位（31.6 万）。
根据数据：2025 年 3 月当年移民人数为 315,900 人，占人口增长的绝大多数。
图中的信息非常清晰：过去近 20 年，澳洲人口增长的主要动力来自“移民”，而不是自然增长。
如果我们再把视角拉得更细，从移民的出生地区数据就能看到更关键的信息：
南亚与中亚（接近20万人，占比26%）
东北亚（约12万）
东南亚（约10万）
这三大来源合计贡献超过一半的净移民增量，并呈现非常鲜明的需求结构：短期租房比例高、偏好大城市、偏好公寓、教育需求强、家庭结构稳定、刚需属性非常明显。
这正是为什么我们看到悉尼、墨尔本、布里斯班的公寓租金在快速恢复，空置率不断下行，公寓价格也开始企稳回升。
换句话说：租金在涨，是现象；人口在涨，是原因；移民结构“年轻化、亚洲化”，是让需求更强、更集中的底层逻辑。
而这些真实需求的汇聚，最终会传导到房价。
03
这轮上涨的“结构性特征”：
不是全面复苏，
而是两类人托住了市场
如果我们把这轮房价上涨拆开来看，会发现它并不是全面复苏，而是具有非常明显的“结构性特征”——真正托住市场的，是两类刚需群体。
当我们拆分城市涨幅，会看到两大特征：
资本区域城市涨幅 >
首府城市投向失衡
从以下图表可以看得很清楚，这轮上涨的“结构性特征”：
Darwin、Brisbane、Perth 明显领涨全国；
区域 WA 涨13.5%，区域 SA 10.5%，区域 QLD 10.1%；
区域城市总体涨幅达到7.5%，超过首府城市的
5.6%。
这是过去十几年澳洲房市里非常少见的格局。
通常城市中心区领涨，但这一轮恰恰相反——外郊和区域涨得更快。这本身就告诉我们，市场并不是在“投机性复苏”，而是在“真实需求主导”。
那么是谁在买？是投机客吗？不是。
托住市场的不是投资者，
而是两类“刚需盘”
退休群体：
需求明确、价格不敏感
澳洲正经历一轮人口老龄化，大批 Baby Boomer 正式进入退休阶段。
这一群体有几个非常典型的特征：
财富积累多
更看重环境、医疗与生活品质
迁移半径大
对价格不敏感（不是为了赚钱，而是为了住得更好）
他们大量迁往 Orange、Rosebud、Sunshine Coast、Ballina 等宜居区域——这些地方正是过去一年涨幅跑赢大市的区域。
也就是说，这部分需求既真实，又稳定，而且持续性很强。
首次购房者 + 年轻专业人士：
从中心区向更可负担区域外溢
另一类托住市场的，是首置买家与年轻职场群体。
数据显示：
首置买家贷款同比 +0.9%，环比 +2.3%
“5% 首付计划”启动后一个月发放 5,778 份担保，同比大增 48%
这说明刚需并没有离开市场，反而在政策支持与房价压力下做出了更现实的选择：从城市中心，迁往他们“买得起”的地方。
这些地方是什么？
墨尔本外郊：Wyndham、Casey
各州外围卫星城
区域城市中价格更友好的板块
区域城市涨幅全面领先的原因，就在这里——不是资金在炒，而是年轻人被价格推着外溢。
所以这轮上涨，是“结构性刚需”推动的，而非全面性的牛市。上涨的动力，不来自投机资金，而来自：
追求生活品质的退休族
在高利率环境下仍必须买房的年轻刚需
价格压力导致的地域分化
区域城市与外郊的强势需求释放
这是为什么我们看到区域领涨、中心区温和，也解释了为什么在高利率下房价依然保持韧性。
这不是一轮“所有人都在买”的上涨，而是由这两类人——退休群体 + 首置刚需——托住了整个市场。
04
公寓正在迎来久违的复苏
（尤其是墨尔本）
过去几年，公寓市场是澳洲房地产中最疲弱的板块。然而这次出现了明显反转。
下图展示的是 澳洲 Apartment（Units）与 House（Houses）按季度房价涨幅变化。
我们先看全国层面的走势，从季度涨幅来看，2025 年公寓价格上涨 1.5%，几乎已经追上独立屋的 1.6%。这在过去多年里是非常罕见的，说明公寓市场不但止跌了，而且开始和独立屋同步恢复。
这种变化不是偶然，而是三个底层因素共同推动：
第一，移民的回流重新集中在大城市；
第二，租金连续多年上涨，投资者现金流明显改善；
第三，大城市公寓的新供应过去几年大幅不足。
这三个因素叠加，使公寓板块从过去的“拖后腿”，变成了当下恢复最显著的板块之一。
如果把墨尔本单独拎出来看，这种结构性修复表现得更明显。
下面这张图展示的是2020–2025 年墨尔本内城区住宅空置率（Vacancy Rate）与公寓租金的变化情况。
从这张图里，我看到一个非常关键的变化——墨尔本市中心的住房市场，已经出现了典型的“低空置率 + 高租金”的结构性反转。
YQ期间，由于边境关闭，空置率一度冲到 10% 以上；但随着移民、留学生和城市活动全面恢复，空置率在短时间内迅速下降，现在长期维持在2–3% 的低位，远低于历史平均水平。
与此同时，公寓租金从 2022 年开始一路上扬，现在多次接近 每周 600 澳元的历史高点。这说明租房需求非常强，而供应并没有跟上。
这就是判断墨尔本公寓市场正在“结构性复苏”的关键依据：墨尔本内城区的公寓市场正在加速修复，而且这种修复不是靠情绪推动，而是由人口回流、租金上涨、空置率走低这些“硬指标”驱动的。只要这三者不出现逆转，公寓板块的恢复就不是短期反弹，而具有持续性。
05
房价上涨，
但购房压力也在加重
值得注意的是，虽然房价上涨，但购房压力一点没减轻。
下图展示的是澳大利亚全国住房可负担性的两项关键指标：
图左侧显示房价收入比：
2025年房价收入比达8.2倍
对比20年长期平均6.8倍
房价收入比持续上升，远高于历史均值
这意味着：一个典型澳洲家庭，需要 8.2 年收入才能买下一套典型住房。也是我们过去几十年里几乎没有见过的水平。
图右侧显示偿还新贷款所需收入占比：
2025 年偿贷比达到45.0%
长期平均仅 34.1%
也就是说：一个家庭收入的一半，几乎都用来还房贷。虽然利率最近略有回落，但偿贷压力依然非常沉重。
从这组数据里，我想强调一个非常重要的事实——澳大利亚的住房可负担能力，已经跌到了二十年来的最低点。这两个指标共同指向一个非常明确的结论：房价之所以还能继续上涨，并不是因为家庭的负担能力变强了，而是因为供给跟不上需求——人口在涨，租金在涨，但新房供应恢复得非常慢。
也正因为如此，我一直强调，当前的住宅市场并不是典型意义上的“泡沫化”，而是结构性短缺在推着价格走。只要这种供需缺口没有缓解，房价和租金的压力就不会真正下降。
06
我对这轮上涨的判断
站在长期观察澳洲经济与房地产市场的角度，我的判断非常明确——这一轮不是全面性的反弹，而是一场典型的“结构性上涨”。
支撑价格的力量，并不是市场情绪，也不是投资热潮，而是几股非常坚实的基本面因素叠加而成：
人口在快速增长（尤其是移民）
新房供应持续偏弱
退休人口的迁移模式改变了区域需求结构
首置买家因价格压力向外郊和区域城市外溢
公寓市场在租金与空置率带动下迎来修复
前期降息的滞后效应正在被市场吸收
这些力量的共同点是：都不是短期的。
这也是为什么在高利率的环境下，房价依旧能保持韧性的根本原因。
所以在我看来，只要澳洲没有重新进入明显的加息周期，而供应端又无法快速改善，房价就会继续保持一定的支撑力。
更重要的是：未来几年的格局，可能不是“全面上涨”，而是“区域 + 公寓持续领跑”。这是结构性的变化，不是周期性的巧合。
07
房价涨得稳，
不代表风险小
需要提醒的是：结构性上涨，也意味着结构性分化。
接下来，澳洲房地产不会均匀地上涨，而是会出现更明显的分层：
区域城市 & 刚需板块 —— 仍然坚挺
（人口承接力强、租金高、供应不足）大户型 House —— 未来涨幅可能趋缓
（价格高、负担能力限制明显）
公寓 —— 正在修复，但仍需关注供应重新启动的时点
（若未来供应集中释放，可能影响涨速）
高端市场 —— 对利率最敏感，波动性更大
（不是需求不足，而是资金成本更敏感）
在这样的市场结构下，判断“涨不涨”已经不够了。
真正重要的是：弄清楚——哪里会涨、为什么涨、由谁推动。这是未来几年房地产投资与资产配置的关键。
作者：魏睿昊
编辑：Chris
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