我投的到底是什么？
澳洲地产基金种类繁多，且不同的底层资产会组合出不同属性的产品，投资人必须要在投资前搞懂地产基金的分类和属性，以及相对应的风险点。
上市VS非上市
- 上市地产基金：澳洲比较常见的上市地产基金为澳大利亚房地产投资信托基金（AREITs），投资人也需注意，若基金本身没有挂牌上市，但基金投的底层资产是AREITs，这类基金也有二级市场的风险敞口。
- 非上市地产基金：非上市地产基金则是不能在证券交易所进行交易的地产基金，多为基金公司、银行面向投资人直接推出的基金产品。
股权VS债权
- 股权类的地产基金多是持有底层资产，譬如购物中心，依靠购物中心的增值以及租金收入获利。股权类地产投资除了关心投资标的目前资产状况，更加在意投资标的未来的发展前景和资产增值情况。
- 债权类的地产基金多是放贷方，更加关注投资标的抵押资产的价值及利息收入。
底层资产
澳洲的地产基金，不论是上市还是非上市，大多数都投资于商业地产，而其中最为常见的商业地产则为大型购物中心、零售店，还有酒店、写字楼、工业地产等。
澳大利亚上市地产基金的表现如何？
在过去的几年里，澳大利亚上市地产基金（AREITs）表现受到了大盘波动的显著影响。由于主要投资于商业地产，如购物中心和办公楼，任何市场波动都会对这些资产的价值造成影响。虽然其流动性较好，但在市场情绪波动较大的时期，表现可能会疲软，特别是在经济不确定性增大的情况下。
澳大利亚非上市地产基金的表现如何？
相比于上市地产基金，非上市地产基金的表现相对较好，这其中有两方面原因：
一是，非上市地产基金受大盘整体影响较小。上市的地产基金会受到二级市场波动影响，但非上市地产基金则不太会受到市场情绪的影响，而导致资产价格大幅度下跌。
二是，非上市基金往往直接投资地产项目，其反应较慢，不如二级市场迅速。地产项目的价值多是受到定期地产资产估值影响，即便市场波动大，也很难直接导致底层资产价值出现暴跌。
非上市地产基金虽不受二级市场波动影响，但相应的，其流动性要比上市类地产基金差了许多，甚至有大牌基金出现了赎回问题。此前，非上市地产基金AMP Capital Wholesale Australian Property在4月初发公告称要推迟提款日期，并对赎回金额和赎回方式做了更改，投资人短期内最多赎回20%，且余款在一年内付清。这也是当前诸多大牌非上市地产基金共同出现的问题。
有没有受影响较小的澳洲地产基金呢？
除了上市地产信贷基金和股权类的非上市地产基金，由于信贷市场收紧，近年澳洲金融市场也不乏债权类的地产基金，即基金经理为放贷方，将资金出借给开发商收取利息，开发商同时也会将土地或者房地产开发项目作为抵押担保。不同于股权类地产基金，债权类地产基金的收益主要依靠于利息收益，拥有稳定的现金流，而非资本增值，且债权类地产基金的安全性也会相对更高。
那债权类地产基金最大的风险是什么？
在这个时期进行投资，万变不离其宗，投资人往往需要回归到一个问题——基金产品的底层资产到底是什么？投资人在选择债权类地产基金时，需考虑以下几个方面：
- 借贷是否有抵押？有要比没有安全。
- 有抵押的话，是一级抵押还是二级抵押？一级抵押的安全性要远高于二级抵押
- 借贷比率LVR有多少？50-60%的LVR属于比较安全合理的区间，若LVR高达80%则本金容易出现问题
- 是否分散投资？鸡蛋不能放在一个篮子里，市场动荡下难免会有项目拖延，基金池里项目越多，风险就越分散。
本文阐述了三类地产基金，不同类型的产品特点也很不一样。
- 上市股权类地产基金：受股票影响大，危机期间资产价格波动大，优点在于流动性比较好
- 非上市股权类投资：受股票市场影响较小，危机期间资产价格波动适中，且反应之后（决定于实体经济），但流动性差
- 债权类地产基金：主要取决于底层标的资产的违约率（信用风险），受股票市场影响很小，收益稳定，但较低。
投资人在选择地产基金时，往往需要在流动性、现金流、收益高低、资产安全性这四个方面进行权衡。在追求高收益的同时，可能会牺牲流动性或资产的安全性。了解自己的投资诉求至关重要，这样才能根据个人需求选择最合适的产品。在澳洲地产基金领域，各类基金产品多样，投资者应结合自身的投资目标和风险承受能力，选择合适的类型，无论是上市股权类、非上市股权类，还是债权类地产基金，都有其独特的优势和适用场景。通过深入了解不同产品的特点，投资者可以更好地在风险和回报之间找到平衡，实现稳健的投资收益。
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