房地产复苏，房贷需求激增
市场格局重塑：经纪人代替银行成为主流房贷渠道
客户为何偏爱经纪人？
银行困局：经纪人渠道不可或缺，但利润被压
按揭经纪行业格局与代表企业
未来风险与机会并存
结语：结构性转移的金融新时代
01
房地产复苏，
房贷需求激增
2025年，澳洲房地产市场正悄然复苏。根据CoreLogic机构数据，截至6月，澳洲房价年内已上涨2.4%。其中，首府城市整体房价上涨2.1%，偏远地区则高达3.2%。随着央行（RBA）年内两次降息，借贷成本显著下降，叠加房价反弹信号明显，市场信心回暖，买家重新入场，澳洲信贷需求增长。
在这轮周期性反弹中，一个过去被忽视的中介角色正崭露头角——Mortgage Broker（按揭经纪人）。数据显示，当前超过四分之三的新房贷是通过按揭经纪人完成的，这一比例在十年前仅为50%。按揭经纪行业正从边缘走向核心，正在对大型银行掌握越来越大的影响力。
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市场格局重塑：
经纪人代替银行
成为主流房贷渠道
按揭经纪人是连接借款人和贷款机构的专业中介，协助购房者筛选、申请最合适的贷款产品。经纪人不会向借款人收取服务费用，而是从贷款机构获得相应的佣金作为报酬。服务范围涵盖首次购房者、再融资、投资房贷款及部分商业贷款。
行业规模不断扩大：根据澳洲按揭经纪行业报告，截至2023-24财年的五年行业年均增长率为 4.3%，表现优于整体金融行业。到2024年底，活跃经纪人数量增至2.2万。
市场份额攀升：根据澳大利亚抵押与金融经纪协会（MFAA）最新数据，2025年第一季度，全国76.8% 的新房贷通过按揭经纪人完成，创历史新高，且预计在年内突破80%，比例显著提升。
Source：MFAA (按自然年)
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客户为何偏爱经纪人？
1. 更适合客户的产品
经纪人是天然的利率“比价平台” ，帮助客户在几百个贷款产品中横向比较。根据《最佳利益义务》（Best Interests Duty）规定，经纪人须对每笔贷款安排进行三个阶段操作：
收集客户财务状况、风险偏好、目标用途等信息，作为推荐基础
综合利率、还款灵活性、offset账户、审批周期等因素进行个性化产品筛选
向客户明确推荐原因，展示对比评估流程，并保存相关记录，确保合规性
2. 不向客户收费
按揭经纪人免费为客户提供全流程服务，包括材料准备、申请递交与进度跟进，有效节省借款人的时间与精力。所有费用由贷款机构支付，客户无需承担额外开销。
3. 更低的利率
贷款经纪人能为客户提供更低的利率。下图是贷款公司Mortgage Choice和CBA提供的浮动利率对比，虽然贷款方的选择要有诸多标准，但从对比可见，经纪平台提供的利率明显低于传统银行报价。
来源：Mortgage Choice Website
来源：CBA Website
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银行困局：
经纪人渠道不可或缺，
但利润被压
Jarden分析师Matthew Wilson指出，过去25年，澳洲银行为了提高运营效率，逐步将房贷核心价值链外包给了按揭经纪人，从而助推其崛起。尽管通过经纪人可快速拓展客户群、提升贷款效率，但代价也显著：
利润率被压缩：CBA披露，通过其经纪人渠道的贷款利润率比直营渠道低20%-30%，主要原因在于贷款机构通常需向经纪人支付65个基点的前端佣金及15个基点的尾随佣金。
客户主导权旁落：银行逐渐失去与客户的直接联系，削弱了交叉销售信用卡、保险等金融产品的能力。
来源：S&P Global Rating
2025年，除CBA外的三大银行（Westpac、NAB、ANZ）均有60-70%的房贷由经纪人完成。CBA则选择保留更多直营，渠道占比维持在45%左右。
为应对这一趋势，银行正尝试通过品牌、数字技术与内部渠道重夺主动。例如：
CBA向broker推广其Bankwest品牌。此前已推出一款新的数字化应用程序和门户网站，方便经纪人接入。
NAB重建其Ubank平台，以便在客户申请贷款时为经纪人提供更快速的审批流程。
多家银行提升分行、呼叫中心贷款能力，力求减少对Broker的依赖。
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按揭经纪行业格局与代表企业
来源：Ibis World
尽管行业增长迅猛，澳洲按揭经纪市场仍较为分散。截至2024–25财年，前四大公司合计市占率仅略高于25%。在房市稳健和准入门槛较低的推动下，大量小型经纪公司借助数字工具和线上服务快速崛起，凭借更灵活和个性化的服务，在市场中占据一席之地。
与此同时，随着贷款机构下调佣金比例，行业盈利能力承压，推动整合加速。2021年，REA集团收购Mortgage Choice，Lendi与Aussie合并组建Lendi Group。未来，规模化、平台化将成为主流趋势。
作为澳洲按揭贷款经纪为数不多的上市公司，Australian Finance Group（ASX：AFG）值得关注：
季度贷款量创历史新高：2025年6月季度，AFG经纪人提交贷款总额达 270.4亿澳元，同比增长19%，环比增长8.6%，为历史最高。
全年累计破千亿：2025财年全年提交贷款 1009亿澳元，连续第二年突破千亿关口，说明业务保持高位稳定。
贷款笔数创新高：2025年一季度贷款 40,810笔，同比增长12%，环比增加6%，创历史新高。
财务表现强劲：2025年上半年营收增长11%，净利润增长6%，股价上涨43%，从低点 A$1.34 回升至约 A$2.06–2.20。其股价走势与利率变动高度相关：图中可见，二月与五月降息后股价显著上扬，而七月未降息则引发小幅回调，反映出市场对货币政策变化的高度敏感。
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未来风险与机会并存
尽管增长强劲，澳洲按揭经纪行业的发展仍面临多重挑战：
市场饱和：目前，约四分之三的住宅房贷已通过经纪人完成，增长空间有限。不过，商业贷款、汽车金融等细分市场仍具潜力。MFAA数据显示，2024年第二、三季度，全国商业贷款撮合额达226.8亿澳元，同比增长31.2%，为渠道多元化提供了突破口。
监管压力：Hayne皇家委员会对尾随佣金（trailing commission）结构提出质疑，认为可能诱导经纪人优先推荐金额更高或期限更长的贷款产品，未必符合客户利益。若未来政府加强监管、调整佣金机制，行业盈利模式将面临重构。
银行挤压：经纪人渠道大幅蚕食了银行自营贷款份额，压缩了银行核心利润指标——净息差。为收复市场，大型银行正在加强自有渠道建设，如分行、呼叫中心等，未来可能对经纪人市场形成一定挤压。
数字化竞争：随着自动审批、比价系统、CRM工具等不断升级，行业竞争加剧。未来的竞争焦点将集中于数字能力、客户体验与资源整合效率，市场或将加速整合，优胜劣汰。真正具备技术与客户双重优势的机构将脱颖而出。
结语：
结构性转移的金融新时代
过去十年，Mortgage Broker的崛起，正逐步重塑澳洲零售金融生态。他们以更透明、高效、低成本的服务赢得购房者青睐，同时也倒逼银行重塑渠道策略与客户管理体系。
这一变革并非偶然，而是客户主权觉醒、金融科技进步与渠道演进共同驱动的结果。在澳洲这样一个传统由银行主导的市场中，澳洲 Mortgage Broker的迅速崛起不仅重写了贷款分发格局，也为投资者带来了具有长期潜力的结构性机遇。
无论是购房者、金融机构，还是希望把握金融变革红利的市场参与者，都不应忽视这一正在走向主舞台的行业力量。
作者：Marcia
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