过去几年，房价高企，租金持续上涨，关于澳大利亚住房短缺的讨论持续升温。
矛头常常指向移民和投资者。甚至有人认为，澳大利亚并不缺房，全国仍有超过100万套“空置住房”。
但这些讨论背后，都默认了一个前提：我们已经准确知道澳大利亚到底需要多少套住房。
澳大利亚住房行业协会（HIA）最新报告则提出了很扎心的问题：如果我们从一开始，就把住房需求算错了呢？
如果真是这样，政府提出的“五年建120万套新房”目标，还够用吗？
“人口增长÷2.5”，
这个公式错的离谱！
目前主流的估算方法，就是一个简单的除法：新增人口÷平均家庭规模（2.5人）= 需要新建的住房数量
按照这个算法，2025年澳大利亚人口增加了42万，那么只需要不到17万套新增住房。
听起来合理，对吧？
错。
HIA的报告指出，这种方法至少犯了四个致命错误。
第一，人口增长 ≠ 家庭增长
42万新增人口，不会自动变成17万个需要独立住房的家庭。
新生儿会住进父母家里，很多年都不会产生新的住房需求。但处于工作年龄的移民，往往抵达澳大利亚第二天就要找地方住。
同样的人口，在不同年龄结构下，产生的住房需求完全不同。
第二，家庭规模不是固定的。
这个公式假设家庭规模永远不变。但事实是，澳大利亚的家庭规模几十年来一直在下降。
年轻人结婚越来越晚、离婚率上升、老年人独居越来越多都会让每套房里住的人变少。
HIA举例称，如果澳大利亚人口维持在3000万人不变，但平均家庭规模从2.5人降到2.4人，全国仍需要额外约50万套住房。
50万套，按现在的速度，差不多要建三年。
第三，新房不等于净新增住房。
公式还假设：建一套房，住房存量就多一套。
但报告指出，澳大利亚过去十年平均每年约有2.25万套住房被拆除。
一年建成17万套房，拆除2.24万套，真正增加到住房存量里的可能只有约14.75万套。
因此，缺口一直存在。
第四，新房“装”的人越来越少了。
过去建的多数是独立住宅，一套能住一家人。现在越来越多的新房是公寓和联排别墅，每套住不了几个人。
这意味着，容纳同样多的人，以后需要建更多房。
住房短缺，
会“隐藏”住房需求
当超市缺货时，货架会变空。
而当住房变得短缺时，人们并不会“消失”，而是不断调整自己的生活方式。
年轻人推迟搬离父母家；朋友继续合租；情侣分手后继续同居；一些成年子女甚至重新搬回父母家。
结果是：更多的人，挤在更少的房子里。
从统计数据来看，新增家庭数量减少了，平均每套住房住的人变多了，似乎住房需求下降了。
但实际上，需求并没有消失，只是被“挤压”了。
因此，看似合理的统计数字，反而可能掩盖了住房市场真正的供需缺口。
这就解释了为什么即使完全满足”家庭增长”对应的住房需求，仍然不够。因为还有一大批人在等——等待一套可以让他们独立成家的房子。
“100万套空置住房”的真相
关于澳大利亚住房一直存在这样一个观点：澳大利亚其实不缺房，全国还有超过100万套空置住房。
如果真是这样，为什么还要拼命建房？为什么租金还在涨？为什么租房空置率长期不到1%？
HIA认为，这个结论最大的误区在于误解了人口普查（Census）数据口径。
人口普查统计的是：某一个周二晚上，一套住房是否有人居住。
没有人在家，并不等于这套房长期空置。 屋主度假、房屋装修、租客更替，甚至只是普查当晚屋主刚好外出，都会被统计为无人居住，但这些房屋并不是市场上可以立即释放出来的空置住房。
HIA指出，根据电力使用情况，真正长期闲置的住房仅占全国住房总量约1.3%，远低于人口普查显示的约10%。
而且，一个健康的住房市场本就需要一定的空置率：房子需要交易、翻新、换租客。
当空置率在3%-5%时，市场相对平衡。而澳大利亚目前的租赁空置率只有1%左右，这是严重短缺的信号！
目前真正值得警惕的，不是空置率太高，而是空置率太低。
移民，
住房短缺的“替罪羊”
每当澳大利亚住房问题恶化，“减少移民”几乎都会成为最热门的解决方案之一。
移民确实是住房需求的重要来源，这没错。
HIA报告指出，大多数移民年龄集中在18至40岁之间，他们来到澳大利亚后通常很快就需要租房或买房。相比新生儿，移民确实会更快形成住房需求。
但这并不意味着，住房危机的根源就是移民。
很多人没有看到另一面：移民也是住房供给能力的一部分。澳大利亚建筑行业本身就严重依赖移民劳动力。
更重要的是，移民对澳大利亚经济的贡献不可替代：扩大劳动力、增加税收、创办企业、缓解人口老龄化。
由 Martin Parkinson 博士牵头完成的《澳大利亚移民制度独立评估》明确指出，移民对澳大利亚长期繁荣至关重要。政府应该围绕移民来规划住房，而不是因为住房短缺而削减移民。
HIA认为，把住房短缺简单归咎于移民，更像是把移民当成了住房危机的“替罪羊”。
糟糕的住房政策，不能成为糟糕移民政策的理由。
住房需求增加，并不会自动导致住房危机。真正的问题在于，住房供应没有跟上。
如果住房建设长期落后于需求增长，即使减少移民，也只能缓解短期压力，并不能从根本上解决住房短缺。
HIA认为，被误解的不只是移民，投资者也是如此。
报告同样指出，针对投资者的税收政策，可能改变的是房屋的所有权，而不是住房总量。
真正决定住房危机能否缓解的，仍然是有没有建出更多房子，而不是房子卖给了谁。
需求这么大，
为什么住房供给总是跟不上？
按照经济学最基本的逻辑，一种商品需求越大，价格越贵，生产的人就越多。
房子似乎也应该如此，房价涨了，开发商有利可图，自然应该盖更多房子。
但现实却完全不是这样。
HIA指出，住房并不是一个能够快速增加供给的商品。
从一块土地到一套住房，中间要经历规划审批、土地开发、基础设施建设、融资和施工等多个环节，整个过程往往需要数年。住房供应不是一个按下开关就能立刻增加的系统，当房子真正建好时，市场可能早已经变了。
更重要的是，开发商并不是等到需求出现才开始建房，而是必须提前几年作出投资决定。
那么，问题到底出在哪里？
第一个原因：土地供应受限。
土地不是普通商品。可开发土地的数量，很大程度上受到规划审批、土地分区、基础设施建设以及各类税费政策的影响。
HIA指出，如今一套新房的开发成本中，政府税费和各类收费最高可占到近一半，大幅提高了住房开发成本，也降低了开发积极性。
第二个原因：基础设施跟不上。
房子不是盖起来就能住。
道路、供水、排污、电力、学校、社区设施……这些基础设施必须同步到位，否则项目就无法推进。
在很多地区，基础设施建设已经成为限制住房供应的最大瓶颈之一。
第三个原因：建筑行业缺人。
澳大利亚建筑行业不仅缺建筑工人，也缺电工、水管工、工程师等专业人才。
低失业率虽然意味着经济表现良好，却也让建筑行业更难招到人。未来，建筑行业的人力成本很可能继续上涨，进一步推高建房成本。
第四个原因：建材越来越贵。
能源价格上涨、地缘政治风险、供应链不稳定、运输成本增加……全球建材市场正经历结构性变化。
材料更贵、人工更贵，再加上审批更慢，住房供给自然很难快速跟上需求增长。
HIA指出，政府的职责，并不是精准预测住房需求，也不是决定谁应该拥有住房。
政府真正应当做的是：确保住房体系能够在住房需求发生变化时，及时作出响应。
这意味着政府需要保持充足的土地供应；持续投资配套基础设施；确保规划审批制度保持高效；支持建筑行业劳动力培养；消除不必要的住房建设障碍。
120万套，
到底够不够？
回到开头的问题：到2029年（5年）建成120万套新房，够不够？
根据国家住房供应与可负担性委员会（NHSAC）预测，未来五年澳大利亚将新增约90万个家庭。从数字上看，120万套住房似乎已经足够。
但HIA认为，真正的问题在于，这90万个家庭是怎么算出来的。
NHSAC的预测，主要基于未来家庭增长。但住房长期短缺本身就会抑制家庭形成——很多人没有独立成家，并不代表他们没有住房需求。
换句话说：统计出来的家庭增长，不等于真实住房需求。
基于这一逻辑，HIA建立了自己的需求模型。结果显示，按照当前条件，澳大利亚每年至少需要建设25万套以上住房，才能在满足新增需求的同时，逐步弥补长期积累的住房缺口。
120万套，平均每年24万套，离25万套看似只差一点。
但如果需求本身就被低估了，那这一点，可能就是永远填不上的缺口。
延伸阅读｜预算案正式通过后，
税改有哪些新变化？
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作者：Sunny
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