过去几年内，许多投资人都有一个强烈的共识：全球资产价格在剧烈波动，但真正在动荡的环境中，能够保持相对稳定与韧性的资产越来越稀缺。
与此同时，澳洲却悄悄走出了一条完全不同的轨迹——住房短缺持续加剧、人口高速增长、全球资本大举涌入本地私募信贷市场，让这里成为全球资本眼中“稀缺度极高的成熟市场之一”。
正是在这样的环境下，结构性机会开始显现。
基于多年在澳洲本地信贷与地产领域的实践经验，博满围绕私募信贷与土地投资，逐步构建起三条相互补强的投资路径：
月月盈基金（提供现金流派息）+地产债权直投基金（强化安全边际）+战略土地股权投资（追求长期高增值）
全面覆盖了短、中、长期的资产配置需求，在保障中短期流动性收益的同时，追求长期资产成倍数增长的可能性。
从更宏观的视角看，过去几年内澳洲地产市场的所有波动，实质上都源于一个核心矛盾：澳洲房地产并非周期性供需错配，而是长期性的供给不足。
在移民带来的人口持续增长背景下，住宅需求不断抬升；但受限于审批流程缓慢、建筑劳动力短缺以及建造成本高企等多重因素，新房竣工量长期低于实际需求。
即便政府提出了120万套的住房建设目标，按照当前统计与执行进度，未来五年仍存在约26 万套的结构性缺口。
这意味着一个关键判断：住宅供给不足并非短期波动，而是一个在可预见未来内难以彻底修复的长期约束。
当问题具有明确的结构性特征时，资本的配置行为必然随之改变。
很多人会问：既然住宅需求这么强，为什么开发速度反而跟不上？
答案并不在需求端，而在供给端。
长期以来，银行一直是地产开发最主要的资金来源。但近年来，银行信贷体系发生了显著变化——审批周期拉长、风控标准趋严，甚至在项目已经具备完整开发条件的情况下，仍无法顺利完成放款。
结果是，大量开发项目卡在“临门一脚”，并非开发商缺乏意愿，而是资金无法及时到位。
这进一步形成恶性循环：开发周期被拉长 → 成本上升 → 新房供应减少 → 供需矛盾进一步加剧。
当传统银行体系难以承担其原有的融资功能时，市场必然会寻求新的“功能性资本”来填补这一缺口。
正是在这一背景下，私募信贷的角色发生了本质变化。
它不再只是银行信贷的补充选项，而是逐步演变为地产融资体系中不可或缺的核心组成部分。
尽管传统银行仍在整体融资结构中占据主导地位，但其风险偏好与业务模式已难以全面覆盖当前市场需求。在监管趋严、放贷受限的环境下，大量具备基本面支撑的项目被排除在银行体系之外，形成了长期存在的融资断层。
这一趋势并非澳洲独有，在全球范围内，私募信贷正是填补这一断层的关键力量。通过更灵活的结构设计与更贴近资产本身的风险定价，非银行放贷机构已在多个成熟市场中证明，其能够有效承接银行退出后的融资需求。
近年来，越来越多美国大型 GP 与国际资本反向进入澳洲市场，系统性布局地产与私募信贷策略，其核心逻辑在于——当某类资本开始长期承担市场运行所必需的融资功能时，它便不再是边缘参与者，而是金融体系中的稳定性来源。
在这一意义上，私募信贷正在成为澳洲地产市场中不可忽视的“稳定器”。
而当全球大型机构开始把一个市场作为“战略布局”，也往往意味着这将是未来五到十年内的主线，最好的窗口期正在打开中。
在这样的宏观背景下，博满月月盈基金的定位始终非常清晰——它并非高风险进攻型产品，而是为投资组合提供可持续现金流的核心配置。
月月盈的设计逻辑始终围绕着三点展开：
风控第一
流动性第二
收益第三
在投资组合构建上，优先选择市场中最优质的资产管理人进行基金参投，同时辅以部分单一项目的跟投机会，通过多层分散来降低整体风险。
截至2026年12月底，自Class D成立以来，基金已为投资人累计创造约45%的总回报，年化回报8.28%，并持续实现现金分红。
在当前仍处于高利率环境的阶段，这类具备稳定现金流、风险可控的信贷资产，正重新成为资产组合中的“压舱石”。
在一次与底层基金经理的交流中，一个细节颇具启发意义。
同样是澳洲信贷资产、同样约8%的年化收益，在日本市场却被视为“不可理解”的高收益产品，甚至被投资人质疑风险过高。最终，银行不得不层层包装、压低收益，降至约4%才能成功销售。
这一现象并非反映投资人孰优孰劣，而是说明不同市场对风险与收益的定价体系，本就存在结构性差异。
澳洲私募信贷的收益，并非源于激进，而是源于地产与土地本身的风险结构。
如果说信贷的本质仍然是地产，那么一个更关键的问题是：什么样的抵押物，才能在周期中真正提升投资人的安全边际？
答案其实并不是住宅，而是土地本身，尤其是农地。
澳洲农地具备两个极为重要的天然属性：
长期资本增值能力
显著的防御性与抗周期性
在全球人口增长、粮食需求上升以及可耕地资源稀缺的背景下，澳洲作为全球重要农业出口国，其农地价格长期向上，且与经济周期相关性极低。
过去十年，澳洲农地价值增长约三倍，年复合增长率达11.6%；若拉长至二十年，年复合增长率仍达8.6%。
在同时兼具资本增值能力、抗周期韧性和防御属性方面，很少有其他资产能够与农地相提并论。因此，当农地作为抵押物时，会出现一个非常理想的结果：
土地自然升值 → 抵押物价值上升 → LVR 被动下降
这为贷款人和借款人同时构建了坚实的安全缓冲，尤其是对于投资人来说，投资的安全边际会随着时间的推移而自动增强。
以我们近期完成退出的一笔南澳一级抵押农地债权项目为例，该项目于2024年9月启动，借款方为当地第三代农场主，从事大麦种植及绵羊养殖。
一年后，在未改变经营模式、亦未进行额外改造的情况下，根据2025年由CBRE出具的最新估值报告，抵押物估值已升至约795万澳元，项目LVR由初始水平下降至约29%。
（抵押物示意图）
这正体现了土地债权投资的核心价值：土地升值并非为了放大收益，而是为了持续强化本金安全。
自2023年启动该投资策略以来，我们已完成12个项目投资，其中9个项目实现全额退出，累计融资规模约2,200万澳元。
随着土地债权直投项目经验不断积累、风控体系逐步标准化，该策略在去年正式升级为——博满甄选地产债权基金。
基金的核心筛选标准始终围绕以下四点：
抵押物足值：以土地自身价值为主要支撑，以最新的估值报告为参考
严格控制借贷比例：LVR<65%，低于市场同类贷款；同时追加借款方个人资产连带担保，并提供独立担保协议（GSA）
保障偿付能力：对借款人进行严格的信贷审核，筛选优质借款人；预留6-12个月利息，降低偿付风险
明确退出机制：密切监控，提前布局项目退出；定期与借款人进行沟通，提前商定多种退出策略
该基金作为月月盈策略的延展，旨在为现有投资人提供更高安全边际下的收益增强选择。
债权解决的是“稳”，但土地股权投资真正解决的是“久”。
在 AI、数据中心与新能源基础设施快速发展的背景下，澳洲对大型工业用地和战略土地的需求正在被系统性放大。
据AEMO预测，未来5年内：
数据中心能耗激增约4倍
储能需求爆发式增长约7倍
风能太阳能等可再生能源生产力实现翻倍
在这一趋势下，工业与农业用地的战略价值显著提升。基于这一判断，我们在信贷基金与单个债权项目之外，也持续布局稀缺的大型土地项目，包括：
博满甄选土地投资系列#2：位于墨尔本东南Officer South Employment PSP，已完成规划审批，土地估值一年内翻倍，目前正推进公开出售。
博满甄选土地投资系列#3：位于Greater Geelong城市扩张边缘，总面积562.88公顷，具备极高稀缺性，即将完成交割。
真正能穿越周期的配置，往往不是单一产品，而是一整条逻辑。
短期：通过私募信贷锁定稳定现金流。
中期：通过土地抵押债权项目提升安全边际
长期：通过战略土地股权投资参与结构性增长
这正是我们在当前周期下构建的澳洲信贷与土地投资框架。
在不确定性上升的时代，确定性的来源，从来不是激进，而是结构。
作者：Rebecca Gong
免责声明：博满集团（Boman Group Pty Ltd, ACN 624 683 325）子公司博满资本（BMYG Capital Pty Ltd, ACN 609 379 044) 是澳大利亚金融执照持有人(AFSL:505332)，基金投资经理博满资管（Boman Asset Management Pty Ltd，ACN 133 561 887）是博满资本的授权代表（AFS No. 1275633）。基金产品仅接受专业/机构投资者(《公司法》所指)，不接受零售投资者。对于本文件中包含的任何信息、观点和结论的准确性、及时性或完整性，博满集团不作任何陈述或保证。任何前瞻性陈述并非对未来业绩的保证或陈述，切勿过分依赖。基金为风险投资，请详细阅读基金投资备忘录对投资风险进行评估，投资者有失去本金投资的风险。本文件中所含信息仅为一般信息，不构成财务、税务或法律咨询意见或预测，未考虑个人目的、财务状况或个人需求。在按照本文所含信息采取行动或进行任何申购或持有金融产品决策前，您应基于个人投资目的、财务状况或个人需求考虑本文所含信息的适用性。更多基金产品详情请参阅基金投资备忘录，最终解释权归博满集团所有。
这是测试文本，单击 “编辑” 按钮更改此文本。
English (Australia) 
